形容中国的房地产有一个很有名的笑话--不发都不行

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中国房价收入比脱轨源自“四过高三失衡”

三种衡量合理房价标准
　　一是世界银行评价标准。国际上一般用房价收入比来衡量。房价收入比是指家庭年平均总收入与一套住房平均总价格之比。世界银行认为，房价收入比在3至6倍为合理区间。根据联合国对1998年世界96个国家的统计，房价收入比在0.8—30之间，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。发达国家普遍在3—6倍区间，发展中国家普遍在5—8倍区间，如果超过8倍，则被视为收入分配严重不公的国家。
　　二是总理两项评价标准。温家宝总理在2012年“两会”的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。后来，温家宝总理在答记者问时，就什么是合理房价提出了看法：房价要与民居收入水平相适应，房价要与开发商合理成本和利润相匹配。总理的回答在社会上引起极大反响，不少机构纷纷以此计算全国和各地房价收入比，对各地合理房价与实际房价进行比较。
　　三是社会四项评价标准。沿着温家宝总理的思路，一些研究专家进一步提出四项评价标准，即：政府合理地价，政府合理税费，开发商合理成本与利润，与普通居民实际收入相适应。
　　中国的实际住房主要有四类：一是公开出售的商品房，二是公开的经济适用房，三是国有单位不公开的经济适用房和无偿分配住房，四是小产权房。四类住房价格相差很大，按价格高低排序，最高为商品房，其次为小产权房，第三为公开的经济适用房，最低的为不公开的国有单位经济适用房。后三类住房总量可能接近甚至超过商品住房。公开统计价格的只有商品房和公开的经济适用房。目前公布的全国各地房价，并不是全部住房价格，只是商品房价格。
　　据统计局公布的社会公开商品住宅房价数据显示，2000年，全国商品房销售价格为2111元/平方米，2010年为5032元/平方米，十年增长了1.38倍，年均增长9%。2011年，全国商品住宅平均价格为5011元/平方米，2012年1月至11月为5498元/平方米，比2011年上涨近10%。
　　城镇房价的统计数据高于实际情况
　　居民收入的公开数据高于真实数据
　　我国城镇居民收入有两公开统计数据。一是城镇居民家庭收入水平数据(称之为“收入数据1”)；二是私营企业员工工资收入统计数据。个体户和其他人员没有统计数据，但可参照私营企业工资水平进行分析。笔者以“收入数据1”和后两类人员工资收入的加权平均工资收入作为城镇居民真实收入水平(称之为“收入数据2”)的基本参照。
　　收入数据1:据国家统计局数据，2011年全国城镇居民人均收入为23979元/年，人均可支配收入为21810元/年；家庭(城镇户均人口为2.89人)年收入为6.9万元/年，可支配收入为6.3元/年。
　　收入数据2:2011年，我国有工资统计的城镇单位职工(占城镇就业的约38%)和私营企业员工(占城镇就业的19.24%，其工资相当于城镇单位就业人员的58%)，无工资统计的个体户(占城镇就业的14.6%)和其它企业单位(绝大多数为民营单位，占城镇就业的近28%)。总体看，第一类人员大约占40%，第二、三两类大约占60%，第三类人员收入按与第二类基本相同计算。将三类人员加权平均计算，家庭年均收入为4.7万元/年，可支配收入为4.23万元/年。
　　在我国城镇部分居民中存在大量的灰色和隐形收入。据有关专家研究，其总量可能相当于城镇居民工资收入总量的80%以上，但它基本上只涉及占城镇居民15%左右的高收入人群。
　　中国城镇房价收入比远超国际合理水平
　　房价收入比计算方法是：房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入。从合理性考虑，应以家庭可支配收入作为依据。
　　数据显示，全国房价收入比过高。2011年，我国城镇人均住房面积为32.7平方米，户均住房面积为94.5平方米。按一套住房95平方米和5011元/平米(2011年全国城镇商品住宅平均价格)计算，一套住房总价格为47.6万元；又分别按城镇居民家庭可支配收入“数据1”的6.3万元/年和收入“数据2”的4.23万元/年计算，那么，我国城镇居民的“房价收入比1”为7.56倍，“房价收入比2”为11倍。与国际合理房价收入比为3—6倍相比，我国要高1.5—2倍。这说明，当前全国房价水平已经明显脱离普通居民收入水平。
　　其中，北京房价收入比畸高。按上述方法，可以计算出全国和各地两种收入情况下的房价收入比。以北京为例，2011年北京城市家庭户均可支配收入为100193元，商品住宅平均价格为15517元/平米，95平米一套房总价为147.4万元。按收入“数据1”口径算，房价收入比约为14.7倍；按收入“数据2”口径算，房价收入比为
　　房价收入比过高源自“四过高三失衡”
　　中国房价收入比太高，已经成为经济社会发展的严重问题。这主要源自“四过高三失衡”。
　　从供给方面看，高房价源自“四过高”。除前述的高地价、高税费和高利润外，还有就是公关成本高，即开发商在从土地获得到地产建设再到住宅销售全过程中，均要与政府有关部门机构、与房地产相关的社会组织打交道，此过程需要进行大量公关工作，花费大量攻关经费，其中主要是请客送礼、法外办事、行贿索贿等非正常支出。据有的社会研究指出，房地产行业的公关成本一般占其开发成本的5—10%，有的高达20—30%。
　　从需求方面看，高房价源自“三失衡”。第一失衡，是收入分配严重不公：一方面是大量中低收入人群购买力有限，购房有效需求不足，大约占城镇居民85%以上；另一方面是，少数的高收入人群，大约占城镇居民的10%多，其中除部分公开的高收入人群外，特别是少数居民的以灰色和隐形收入为支撑的非公开高收入人群。第二失衡，是居民购房需求失衡，主要是自住性需求增长有限，投资投机性需求过度膨胀，后者大都属于高收入人群。第三失衡，是居民购房需求代际失衡，主要是部分普通居民将上辈人、这辈人前半生和后半生的收入与积蓄用于买房。
　　中国房价收入比过高，主要是对占城镇家庭85%以上的普通居民而言，对占城镇家庭10%多的公开和不公开的高收入人群而言，当前房价收入比并不高。
　　解决中国房价收入比过高问题，必须解决“四过高三失衡”问题。主要是挖掘城乡建设用地潜力，扩大住房土地供应量，降低住房土地价格；适当降低房地产开发与销售过程中的税率和费率；采取切实措施，控制开发商过高利润；监控房地产开发过程中所涉及的各类行政行为，打击商业贿赂等违法违规行为；规范收入分配秩序，增加普通居民收入，调节过高收入，保护合法收入，限制灰色收入，取缔非法收入；扩大居民自住性和改善性住房需求，严格限制投资投机性需求；强化普通居民住房消费教育，合理引导住房消费倾向，形成租房与购房、代际间住房消费的合理格局。
　　高房价的三大推手
　　政府高地价是高房价的第一推手。从以下三组数据可以得出上述结论：
　　一是全国平均地价。据国家统计局数据，全国房地产开发企业土地购置平均成交价格，2000年为434元/平方米，2005年为759元/平方米，2010年为2054元/平方米，十年增长了3.73倍，年均增长16.8%，明显超过GDP和物价上涨速度。
　　二是全国政府土地成交价款。据国家统计局数据，全国房地产开发企业土地购置成交价款，2000年为734亿， 2010年为8207亿元。据财政部数据，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元。
　　三是政府土地出售收益率。政府土地成本由两项构成，征地成本和一级开发成本，市场价高于成本的部分成为土地净收益。有人根据财政部数据推算，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元，扣除征地、拆迁和安置成本并加上其它方面的补偿性和建设性支出后，出让收益为5182亿元，净收益率为15.6%；若只扣除征地拆迁安置成本，出让收益为9537亿元，净收益率为28%。但不少机构的研究显示，地方政府土地出让的实际综合净收益率一般在40%左右。
　　政府高税费是高房价的第二推手。首先，房地产税种数量多。房地产税费有几十种，其中直接税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税和营业税等，间接税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税等，相关费用有教育附加费等。
　　其次，房地产税费总额大。据全国工商联房地产商会的研究，2008年我国房产税为680亿元，城镇土地使用税为817亿元，房地产行业营业税为1719亿元，土地增值税为447亿元，契税为1307亿元，耕地占用税为314亿元，六项税收占地方本级财政收入的18.45%，占全国税收的9.74%。2009年，地方土地出让收入为15900亿元，占地方本级财政收入的48.3%，加上六项税收，占地方本级财政收入的超过65%。
　　关于商品住宅价格中到底包含多少税费，国家并公开数据，但一些研究机构指出，中国商品房价格中，政府各类税费占60—70%，其中地价占30—40%，税费占20—30%。
　　再次，房地产业税收比重高。据国家税务总局数据，2012年1—9月，全国房地产业总税收入9260.8亿元，占第三产业税收总额42919亿元的21.5%，占国内税收总额84215亿元的11%。
　　最后，房地产业税负总体重。根据国家统计局数据，2011年我国房地产业增加值占全国GDP的5.7%，2012年前三季度占全国GDP的5.9%。就房地产业税收占全国税收的比重，与其增加值占全国GDP的比重而言，房地产业税负大约是各行业平均税负的2倍。
　　开发商高利润是高房价的第三推手。主要体现在：一是房地产利润率高。据国务院发展研究中心的一项最新研究报告，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于西方房地产开发企业。据研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为39%，真实利润率为28%。开发成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。
　　二是房地产业与工业利润反差大。据国家统计局数据，2010年全国房地产开发企业的营业利润率为14.2%，销售税金率为8%，人均营业利润29.24万元，人均经营税金及附加16.5万元。各项效益指标大约均在工业同类指标的2倍以上。据“港澳数据终端”统计，2000年至2010年，房地产行业经营总收入增长8.5倍，规模以上工业企业主营业务收入增长7.29倍；同期房地产行业利润总额增长59倍，工业利润总额增长11倍；房地产行业的经营收入利润率由2.28%提高至14.5%，工业主营业务利润率由5.2%提高至7.6%。就是说，2000年的工业利润率是房地产业利润率的2.28倍，2010年的房地产利润率是工业利润率的1.9倍。
　　21.7倍。北京房价收入比是全国的2倍，是国际公认合理水平的4倍。上海、广州、深圳等一线城市与北京类似。这说明，北京等一线城市的商品房价与当地普通居民实际收入水平已经严重地脱离。(

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港股中的“榨汁机式”的公司

　　QDII2即将开闸，一些较有实力的客户将有机会直接投资海外，香港市场很可能是首选，但港股特有的风险也值得我们警惕。
　　我们关注到一类股票就需要投资者特别小心，这类股票绝对价可低至以分计，市净率可以低至0.2，看起来价廉物美，但不管投资者投入了多少资金，其结果似乎都是持仓市值一直下降直至几乎归零，香港投资者将这类股票称为“老千股”，笔者认为“榨汁机”股更合适：投资者资金就像水分一样被不断吸入，直至被榨干——让长期受A股股市文化熏陶的“低价股爱好者”大跌眼镜。
　　“榨汁机”股票如何运作呢？以港股福方集团为例：其 2001年7月上市，2007年通过增发新股变更控股权之后，就被正式收编为“榨汁机”股一员。自2008至2012年，每年都有多次的批股，股价不断走低后再通过并股维持股价，然后再批股、并股，如此往复。几年间，福方集团通过多次诸如10并1等方式的大比例并股，股本相当于缩了2万倍；而并股后，又旋即通过批股、发行可转债以及购股权等形式，融资圈钱，初步统计下来，配售供股募集14亿港元，可转债融资10亿港元，单单这两项累计再融资接近24亿港元，而今的福方集团的市值却仍只有1亿港元左右，这个榨汁机的“威力”可见一斑了。更具有欺骗性的是福方集团当出现业绩大幅亏损时，其在并股前通常会减股份面值，将消减预期所得财务利润用作抵销累计亏损。这并股、缩股的股本魔术不但使其得以维持股价，公司业绩也可扭亏，对不明就里的投资者而言极具诱惑力。
　　如何分辨“榨汁机式”股票呢？事实上，香港市场上“榨汁机式”上市公司并非单兵作战，而是自成一系，其中尤以威利系最为出名，包括威利国际、合一、马斯葛等核心成员，成员之间直接或间接通过关联公司相互参股、控股。这类股票的基本特征包括：频繁的关联交易，基本不会分红，常年频繁地融资，或批股或转债融资，平均每年好几次。股价再低也不是融资的障碍，比如股价5分钱时，可以以3分多批股，甚至股价只有2分了，依然可以以1分多批股，实在看不下去了，就先并股，并完后再批股，更为叫绝的是，“榨汁机”股票往下炒也赚钱，股价经过不断批股巨幅下跌后，中小股东再也不敢参与批股了，这些公司就再次大幅折价以配售给关联方的方式把大大摊薄的控股权再收回来，或是通过上市公司大量批股向关联方购买资产的方式完成一个完整回合。“榨汁机”一轮轮地启动，一轮轮的并股批股后，一般投资者资金就所剩无几了。
　　香港法律对于上述“榨汁机”式公司榨取普通投资者利益的行为并未明文禁止，监管机构主要起备案作用，保证信息披露的充分。
　　这样一来，就更需要普通投资者擦亮双眼，这类公司往往是集团作战，因此在股东变更、资产置换中会留下很多痕迹；另外就是不要贪低价股，投资前应格外留意那些低价的“仙股”，在香港市场血的教训却是“便宜没好货”。

ltbyym3

为什么要屏蔽资深会员ltbyym的用户名，比起过去来，我发的贴子基本上都是学术性的。老战友们，管管，狗蛋，金戈铁马，风雨不动，人权至上，亭亭如盖矣，还有其他的战友请支持我，谢谢

ltbyym

谢谢战友，用户名已恢复

果农

很有意思，我想

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新股改革方案的四大亮点和五大缺陷.txt
《关于进一步推进新股发行制度改革的意见 （征求意见稿）》引起了市场的广泛关注。端午长假前，证监会公布了新股发行改革征求意见稿，引起了市场多空激辩。主板的暴跌和创业板、中小板的暴涨，便最好地反应了新股发行改革征求意见稿的亮点与缺陷。
　　一、四大亮点第一，将使上市报告书较为真实。“意见”中规定：上市报告书中若有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，发行人三年内不得申报其它公司的IPO；上市后第一年若业绩下滑50%甚至亏损，将停止保荐人的资格。这项规定将有力地扼制承销商、保荐人和其它中介机构协同企业过度包装和造假上市的行为，使上市公司的质量的可信度有较大的提高，避免投资者一再上当受骗，可以较为放心地投资优质公司。
　　第二，可以有效地治理新股“三高”发行的顽疾。“意见”中首次顺应了市场对大小非减持价格进行限制的呼声，规定大小非解禁后两年内，股价若跌破发行价，大股东和高管减持期限将推迟半年；同时，新股上市后半年内，股价若连续20天跌破发行价，或6个月末股价跌破发行价，大小非减持则推迟半年。这个规定，将发行价与大小非和高官的切身利益挂钩，意味着：今后新股一般不会跌破发行价，从而倒逼新股以低价发行，哪怕市场好的时候也不敢水涨船高、抬高发行价。这样，既消除了长期以来的新股发行价的“三高”，防止了超募所导致的市场资金大失血，又有利于吸引社会大量资金进场认购低价发行的新股，还为二级市场提供了获利空间。
　　第三，今后新股不再“破发”，对长期“破发”的老股有提振作用。自2009年7月重启IPO后，上市的885只新股中，有805只“破发”，跌破发行价的平均幅度高达54%。加上此前上市的新股，“破发”的股票总计1200多只，占上市公司的50%左右。若今后上市的新股不再“破发”，那么就遏制了“瘟疫”传染的恶性循环，使大批的“破发”老股得以有不同程度地修复股价的机会，对二级市场无疑是利好（此利好，目前尚无人提及）。
　　第四，上市首日以发行价为基础涨50%即停牌，对创业板、中小板利好更大。由于以往大盘股发行市盈率本身就低，受制于盘子大、基本面变坏、经济转型和产业政策转向，以及市场资金的严重不足，所以，今后主板中新上市的大盘股，降低市盈率的幅度有限，上市首日也不可能涨50%，而会像香港股市那样，长期停留在发行价附近，日益被市场边缘化。
　　而此规定对创业板和中小板上市的、属于经济升级版的高成长中小盘股，则是利好。一方面，它们是认购新股者的重点目标，中签后的获利空间将大大超过以往。另一方面，若发行市盈率20倍，上市首日涨50%即停牌，期间投资者就有更多的买入机会，即使30倍市盈率买进，仍有很大的上升空间。而新股30倍市盈率即停牌，对创业板、中小板现低于30倍市盈率的个股，便形成了向上牵引的的作用。再一方面，上市首日在涨50%的空间里股票充分换手，次日交易时就加大了流通性，避免了以往首日被主力出奇地拉高，炒新者在高位套牢，主力乘机出货，随后股价一路下行的恶劣走势，有助于新股走势平稳走慢牛，形成强烈的财富效应，以带动整个大盘上行。
　　二、六大缺陷1.最大的缺陷是没有将优先股制度与新股改革同步进行。目前的新股改革主要局限在解决新股发行的“三高”问题，而没有触动导致长期熊市的股权弊端——一股独大，没完没了的新的大小非减持，倾斜于利益集团利益。若按此方案进行，家族上市企业仍占据60%——70%的股权，显然与现代企业制度格格不入。上市使流通的只有25%股权，而1——3年后，另75%股权将在二级市场高价减持，精准套现。也就是说，现在的一个新股上市，就意味着三年内还连带三只新股上市。这就是市场恐惧新股扩容之所在，新增机构资金是绝不敢轻易入市的，更不要说养老基金等长线资金入市。
　　为了解决这个股市顽疾，此前，肖钢主席已明确宣布将推出优先股制度，在5月底向国务院上报5家试点后，分三个步骤推进优先股制度，即国务院发文件，各部委出规定，交易所出细则。此项改革是股市红五月暴涨的主要原因。
　　然而遗憾的是，在优先股制度尚未成型的情况下，证监会却率先推出了新股发行改革征求意见稿，将二者进行了分离，令市场十分失望，遂作出了恐慌性暴跌的激烈反映。如果管理层能将优先股制度与新股改革一并推出，那么，新股改革就将成为市场的重大利好，甚至是振兴中国股市、造就牛市、实现中国梦的催化剂。
　　即使推出优先股制度尚需要一定时间，那么也可以用变通的方法告知市场，即今年下半年只上市已过会的83家新股，仍用新股改革方案的规定进行，而从明年起，上市的新股则要推行优先股制度。若此，市场便会对新股改革持肯定态度。
　　2.没有对造假公司和中介机构作出具体的惩罚规定。为了加强对造假行为的震慑力，最重要的是推出集体诉讼制度，让造假公司和中介机构罚得倾家荡产，才能真正杜绝造假上市。
　　3.没有突出对中小投资者利益的保护和倾斜。现方案只强调了在新股的网下申购中，40%优惠配给公募基金和社保基金，这点颇为市场诟病。而在网上申购中，仍然沿袭“拼资金”的老路，必然造成庞大的一级市场“打新”专业队死灰复燃，上市首日就向二级市场“倒垃圾”，不断获取低市盈率新股的无风险收益，使二级市场的资金越来越少，股价越走越低。
　　为此，有必要参照香港新股发行中倾斜于中小投资者的做法。人手1000股做不到，可恢复按二级市场股票市值进行配售的方法。只要将持有本公司大小非解禁股的账户剔除在外，新股是可以配售得过来的。这样，，中小投资者与公募基金、社保基金均在新股发行中得到惠顾，符合“三公”原则。
　　4.没有对再融资中大机构持有股份的减持价加以限制。目前再融资的股票成了“重灾区”，股价跌破增发价的现象十分普遍，投资者怨声载道。而参与增发的机构往往不计成本地割肉砸盘，将股价越压越低，使二级市场价值中枢不断下移，中小投资者亏损累累，随后大机构再“海底捞月”。
　　鉴此，有必要参照大股东和高管在解禁后两年内，若股价跌破发行价，则推迟解禁的做法、规定，若跌破增发价，机构持有的定向增发股的解禁期也应推迟半年。
　　5.没有对扩容节奏进行量化的管理。中国股市连年熊冠全球、12年涨幅为负的另一个罪魁祸首，便是扩容大跃进。在人均GDP居世界95位的情况下，股市市值规模却居世界第二，股市的保证金只剩6200亿，供严重大于求。即使新股至今已停发9个月，股市依然原地踏步（去年10月停发新股的位置2102点，现在仍是2162点）。
　　然而，现新股改革方案，非但没有对股市如何扩资的具体措施，没有“扩容的节奏应充分考虑市场承受力”的表述，反而一味强调了市场化发行上市。证监会只管向上市公司发批文，上市公司可在12个月内自行选择上市时间。这势必造成大批上市公司为防止业绩下滑，防止二级市场低迷而扎堆抢先上市，造成二级市场扩容的巨大压力。而证监会却可轻描淡写地把扩容大跃进的责任推给上市公司，仍然无法改变中国股市“圈钱市”的本质。
　　为此，新股改革方案中，必须强调对扩容规模与市场存量资金的科学的量化管理，扩容节奏与市场承受力的统一。并且，证监会的新闻发布会，有必要半年一预告新股扩容规模，让投资者心中有数，作出合理的投资抉择。
　　我认为，如果不解决这五大缺陷，那么，所谓的新股发行改革，只是局部修补的改良主义，是“带病重启”，“中国梦”很有可能成为“白日梦”。