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),男,吉林四平人,华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员,霍普金斯—南京大学中美中心客
座研究员,研究方向:社会政策比较研究;凌维慈(1978-),上海人,华东师范大学法律系讲师,博士,研究方向:宪
法与行政法。
① 关于改革共识破裂问题,包括对于改革的反思与批评请见《经济观察报》2005年11月组织的“反思改革”大讨论,并见
清华大学孙立平教授在《经济观察报》系列文章和余南平文章《改革,我们究竟在哪个层面》,《经济观察报》2005年11月6日,
有关草根意见请见各大网络论坛的评论。
② 以上海为例,根据上海统计局发布数据综合计算, 2000—2004年其城市居民可支配收入平均年增长8%以下,但住房价格上
涨幅度年平均在30%左右。
③ 关于从投资社会到消费社会转化之必要性,请见余南平:《从投资社会到消费社会制度保障》,《文汇报》2005年12月13
日。
试论住宅权保障
———从我国当前的住宅问题出发
余南平1 凌维慈2
(1·华东师范大学国际关系与地区发展研究院,上海215123; 2·华东师范大学法律系,上海215123)
摘要:作为近代工业化劳工运动的结果之一,建立在现代福利国家理念之上的住宅制度,在各国政治
博弈的历史进程中,形成了其以住宅基本人权保障为核心,以国家积极干预住宅市场为手段的基本特征。
我国在住宅市场化改革过程中涌现的各类社会问题表明,缺乏住宅基本人权保障的住房市场化道路选择已
带来严重的社会问题,建立以住宅权保障为核心的住宅政策以及相应的司法保障机制,将是中国目前和未
来解决住宅问题的唯一选择。
关键词:住宅;住宅权;法律保障
中图分类号: D911·01 文献标识码: A 文章编号: 0257-0246 (2008) 03-0197-13
一、引言
从我国近几年来经济体制改革的社会结果来看,城市住房问题、教育问题、医疗保障问题,已经
成为改革政策价值取向调整的三大棘手问题。所谓由“改革共识破裂”而引发的反思、批评,包括
社会草根阶层共鸣,已经使这三大问题的解决和改革信心产生高度关联。①仅就住宅问题而言,全
国的房地产投资热潮,全面快速上涨的城市住房价格,使许多城市普通居民,特别是中低收入居民,
包括新加入劳动力就业市场的高等学校毕业生深深感觉到解决住房问题之艰难。从根本上看,就经济
增长模式而言,当住房价格上涨幅度长期超越居民可支配收入上涨幅度,②城市居民住宅即期消费
支出过高,而影响到其他消费支出时,将严重地影响中国经济发展和社会发展从投资社会到消费社会
的结构转换。③因此,正确认识住宅权利保障问题,确立市场经济环境下的低成本,可操作的住宅
保障制度,并将住宅权利的保护纳入法治的轨道,不仅有助于中国市场经济体制建设的完善,有助于
增强社会公民对于改革的信心和动力,同时最重要的是,住宅权利保障作为当代公民社会权利最重要
之构成,其在法律框架之下确定的权利保障和对应的立法和公共政策之配套,已经成为21世纪检验
国家公共治理能力和水平之标准。本文拟从住宅问题本质出发,讨论现代国家对住宅权利的认识过
违宪审查的角度考察世界范围内住宅权利法律保障问题,以期对中国住宅权利保
障立法的推动起到理论认识和实践转化之启迪作用。
二、我国的住宅问题与各类解释
由于近几年来我国住宅市场的快速发展,从而在理论界或实务界,对于中国住宅市场与住宅产业
化的研究,特别是关于宏观经济、区域经济发展、城市化研究、住宅金融研究的文章可谓汗牛充栋,
但从本质上回答中国现今社会面对的尖锐的住宅问题究竟是什么,各方都各执一词,很难达成共识。
从事房地产开发的实践领域、政府政策制定部门也存在着各种解释,公共媒体传递的各类“专家认
识”又不断地混淆着对该问题的正确认识。以下,本文就试图先从我国住宅市场改革的特点和现状
来厘清认识。
(一)住宅政策的历史转折:住宅市场化
严格意义上讲,我国住宅市场化的发展真正启动于1988年,以《国务院住房制度改革领导小组
鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》为开端。进一步, 1994年国发43号文件《关于深化城镇住房
体制改革的决定》,以“实现住房商品化、社会化”为目标,“把住房实物福利分配的方式改变为以
按劳分配为主的货币工资分配方式”为基本内容,确立了中国商品化的住宅制度特质。此后,逐步
形成了城市房地产投资与居民购房之热潮,城镇居住条件也得到大幅改善。①
另外一方面,从住房的保有率看,一般认为住房私有化率,即对应着居民资产组成形式,同时也
直接体现着一个国家的住房市场发育程度、住房市场金融服务深度,更重要的是反映了一个国家作为
社会制度的住房体系,甚至还反映了一个国家的住房文化传统。以中国目前官方披露的住房私有化率
看, 2005年中国住房私有化率为72·8%,②而该数据不仅与美国的65·8%,加拿大的62·4%,日本
的59·8%,中国香港的43·6%相比较高,同时更远高于欧洲平均45%的水平,在亚洲可以接近韩国
74·9%,在拉美与墨西哥的74·3%相近。③进而,以从事房地产开发企业的产权结构看,根据中国房
地产TOP10研究组提供的《房地产百强研究报告》显示,以所有制进行衡量,在房地产开发百强企
业中,国有经济成分正逐渐被非国有经济成分(包括民营企业和三资企业)所取代,在最新的百强
企业中,国有房地产企业占40席;民营企业和三资企业分别占42%和18%,后两者合计占60%。④
总结上述数据,可以得出的简单结论是,从1994年起真正启动的中国市场化住房制度改革,大
幅度提高了中国的人均住房水平,而在住房条件持续改善(包括成套率、卫生、建筑材料)的同时,
对应的中国住房市场体系的一个深刻变革是,以私有化率、开发企业产权结构、公共住宅保有率等数
据看,目前中国住房市场不仅是中国市场经济体系中市场化程度最高的领域之一,同时在世界范围内
市场化程度也处于前列。
198社会科学战线·2008年第3期·法律权利及保障问题研究
①
②
③
④
整个“十五”期间,全国城乡住宅竣工面积为13亿平方米,全国城乡人均住房面积超过26平方米,如果按国家统计局
2005年底全国1%人口抽样调查显示的平均家庭户均人口3·13人、城镇户均人口2·97人计算,最保守的估计中国城镇家庭平均户均
面积为78平方米/户,这个比较合理推测数据的含义是,如果拿该数据与欧盟原有的15个成员国户均居住面积84平方米比较,仅相
差6平方米,但远远高于新加入欧盟的中东欧捷克等8个新成员国的户均58平方米居住面积。可以认为中国仅以城镇人均住房面积
角度看,目前已经达到超越中高收入国家平均22平方米水平,并开始接近高收入国家平均35平方米(尽管比较分析显示人均收入大
致相似的国家人均住房面积会出现较大差异,但联合国住房署HABITAT的研究还是认为住房质量与人均收入之间明显存在正相关。
文中采用的数据为1996年HABITAT的报告数据,而该数据近十年没有出现明显变化,相关研究可见UN HABITAT,An Urbanizing
World: GlobalReport onHuman Settlements1996, OxfordUniversity Press, 1996)。
建设部总经济师谢家瑾在住房金融体系国际研讨会上表示,全国居民住房消费持续扩大, 2005年仅个人购买商品住房消费
就达1·42万亿元,其中居民私有住房的比例已经达到72·8%。
所引用国别的资料数据来源见UN-Habitat,GlobalReport onHuman Settlements2003, Earthscan publications, 2003。
具体研究请见中国房地产TOP10研究组2004《中国房地产百强企业研究》主报告。 |
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