[ZT]写在房地产市场崩溃的前夜

彳亍

亲爱的同志们：
　　相信你们一定不是中介公司职员或者房地产商，如果是，请不要观看此文，因为你们一定会吐血。

　　我是“最近”才开始关注房价的，以前虽然帮朋友预测过房价，但是当时也没有想到南京的房价会涨到现在的地步。

　　先讲一件小事，那还是在1999年，陪老妈回家探亲，火车上（我们那里还没有通飞机）和一个同是南京人的商人聊天，聊起了南京的房价，他有一个观点：认为南京相对于周边城市的收入不占什么优势，所以南京的房价不会涨，我当时说南京之所以会涨，不外乎三条：官、银、商。当时他是直摇头，说难啊难。现在看来这几点虽然说得不是十分正确，但也基本上沾了一点边。

　　当时我也没有想到南京的房价会如此疯狂上涨。

　　这几年，为了主顾的利益，一直在分析南京的投资环境和投资方向，但是房地产市场始终没有进入我的视野范围，为什么？对一个在海南做过投资并艰难脱困的人来说，房地产市场存在的巨大风险始终是我所担心的。直到最近，我因为某些个人原因开始关注房价，才吃惊地发现，南京的房价已经如此之高，因此，通过风行欧美的数学模型对中国的房价作分析，竟然发现，这些基本上可以称为普遍真理的模型竟然难以解释南京或者中国任何一个城市的房价，这使我不得不对这个问题做进一步的思索。

　　现在支撑南京房价的是什么？报纸上经常会提到什么地价、供求关系、各种炒做出来的概念，其实根本就是在欺骗消费者，如果大家在某篇文章里看到这几个字眼，我可以很明确地告诉你，这些文章十有八九是有着某些不能见光的目的的人用金钱买来枪手写的，至于前段时间的某位“张经济学家”的观点，我认为根本就是在说胡话，可以不论。

　　那么到底是什么决定了南京现在的房价呢？

　　我的观点是：地方政府、银行和房地产商形成了一种攻守同谋，造成房地产价格居高不下。其实这一点都不难理解。这个所谓的“铁三角”实际上是一个互动的关系，地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报（同时取得所谓政绩），并相应地给予房地产商种种优惠政策，这些政策是隐性或显性的，能看到的诸如：减低各种费税、提供各种规划便利（如教育资源）、允许媒体炒做各种地产概念等等，隐性的实际上才是中间人和房地产商真正关心的：a、价格上的监督不力、审计不严，任凭房地产商虚报成本，赚取高额利润；b、对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督、放任土地荒芜，使其坐收地价差额；c、质量安全的完全失控，实际上从90年代起国内地产界就流行一种说法，在中国只有设计失败的没有建设失败的，这个说法的内涵大家应该是一目了然，就不多说了（想起某年九江决堤，总设计师当场跳江，真是……）；d、从业人员用尽坑蒙拐骗手法，而国家职能部门根本不闻不问，偶尔曝光的只是撑撑门面了事；e、采取各种治标不治本的政策对房价采取所谓的“抑制”手段，从一方面来说，似乎应该起到一定的抑制效果，可能本意是好的，另一方面不但没有根治房地产市场的弊病，反而是促使房价进一步攀升，刺激消费者敏感的神经，从根本上说，提高拆迁赔偿金额、扩大单一地块规模限制小公司发展、对小中介等小公司的洗牌等等措施都属于这一范畴。所有这些的背后，都资金或者金钱这只无形的手在指挥着。

　　银行（确切地说是各种地方性经营型银行）从房地产商那里得到的回报很简单，但同时也是相当实际的：利率回报和一些从业人员的个人回报。这几年银行的坏帐已经成为制约银行系统发展的一个瓶颈，消除坏帐根除不良资产恐怕是每一个银行决策者的终极目标，中国的房地产市场投资有着投资回收速度相对较快、投资回报相对稳定的特点，大量的贷款支撑起了房地产这个高风险高回报的市场，因此，银行已经成为市场支撑的主体而房地产商已经沦为这个市场的第二策动力。

　　房地产商当然毋庸质疑地获得了这个市场最大的一块蛋糕，但是由于这块蛋糕如此容易获得，所以，实际上他们还要做第二第三次分配，这种分配既是他们再次投资的保证也是本次投资顺利进行的通行证。实际上，不完全的竞争、某一地域范围内的金融垄断和全行业范围内的金融垄断导致所有加入这一行业的商家必须遵从原有商家制订的游戏规则，形成了价格共谋，这是一种非常奇怪的现象，只这一点就使中国房地产市场完全背离了自由市场发展的规律。

　　而也就是在上述这一连串的互动作用，使各种费税不断降低，开发商拿地越来越贵，使房价脱离了市场原则，脱离了成本因素，而只和先期进入市场的房地产商制定的规则有关，也就是说，实际上，房地产商想把房价涨多高就能涨多高，而作为终极消费者真正制约房价涨幅的只有两条：a、老百姓最高能承受的极限；b、贷款、资金回流速度；c、再次进行投机需要准备的资金以及回报平均指数。
　　可能大家听我吹了半天，有点累了，但是不说清楚，根本就无从分析房价何时会跌。
　　根据上述各种因素，我分析房价下跌的可能性实际上在最近已经成为市场不可逆转的动向：
　　1、国家的宏观调控已成定局。实际上，国家即将会采取更为严厉的措施进行调控，这是必然的。从三点可以看出来：首先是胡主席在江苏发表的“四个发展”，从这四个发展中，可以看出，他对江苏的发展给予厚望，而江苏现状显然不能符合他的要求，而最重要的是，全国各种固定资产投资显然大部分是重复投资，一个学经济的人会明白，这四个发展意味着全盘否定了现在这种发展方向，另外，讲话之后不久中央的严控令出台，而南京市政府不断在各种渠道对南京平抑房价做各种各样的宣传（包括南京某副区长在中央二套的答记者问）就是佐证；其次，今年是国内银行非常关键的一年，搞不好建设银行、中国银行会重新回到起点生存，所以，中央的宏观调控现在表现只是轻轻地触了一下银行，可是在银行内部却异常紧张，据说银监所已经在上述两行开始内部审计，这其中最引人注目的一条就是要求银行尤其是上述两家银行将固定资产投资在最短时间内控制到最小范围内，对在前几年风光无限的“行业明星”们展开内部调查，最近有这方面的报道不断见诸报端，其中就有建行某分行女行长（这几年的明星行长）操作地产资金违规、收取回扣被刑拘的消息，她只不过是刚开始审计的第一批倒霉鬼，以后还会有大批银行高管落马；最后，之所以大家感受不到这些情况，只是处的环境不同，而实际情况是秋后算帐已经悄悄开始，能逃的现在已经是蠢蠢欲动，那些不知道深浅的还在往这个市场里挤。这种情况很象93年的日本，如果是学经济学的朋友，不妨去查一下日本当时的情况，当然日本当时房地产市场崩溃的导火索很有趣，这里给朋友们留个悬念。
　　2、房价水平已经到极限，不可能有任何幅度的上涨。其实房地产商们不是不知道现在的房价已经到了老百姓不能接受的地步，而是欲降不能，他们担心一旦房价开始下跌，将会持续下跌，造成自己的血本无归。所以宁可采取来了再给买房者打折的手段来变相降价。而实际上，这种下跌的趋势在去年年底就已经形成定式，这就跟下围棋是一个道理，从去年年底开始，市场就开始进入收官阶段，之所以去年市场还不象现在这样冷淡，是因为市场存在一定的惯性，而当时征地拆迁各种计划规划也正进行得如火如荼。另一方面，持币待购者的市场早已经在几年以前被过热的市场透支得干干净净，虚假的销售信息、盲目的短线投资和盲从跟风造成市场的一片虚假繁荣，固然刚开始的时候这些投资者能够得到一定的回报，但是在这种完全与市场健康发展背道而驰的形势下，在这种越来越近似股市的投资环境中，必然会开始一个与现阶段的股市完全相同的进程：市场的后来者为先行者埋单，然后市场在一片萧条中黯然褪色。
　　3、什么因素会造成房价暴跌。现在中国的房地产商还处于一种极其幼稚的状态，没有经历过什么市场搏击的历练，可以用一句话来总结我们国家现在这种形式的房地产商：专业进行投机性投资的职业市场炒做商。他们自身的特点决定了这种行业中容易形成连锁反应，只要市场的某一角一旦崩塌，就会造成一个地区市场的崩塌，再从一个市场迅速波及到另一个市场，这可以用日本和香港市场当年的案例做参照（订立攻守同盟会造成市场塌陷而非崩塌）。
　　而催生这个现象出现无外乎三种可能：a、内部因素。日本的崩溃源于一家小公司的无法还款导致破产，从而使整个市场在短时间内彻底崩溃，中国一些小公司已经开始大量进入典当市场，这增大了这些小公司的投资风险；而有些大公司还在玩着资金的空手道游戏，甚至有那么一家公司用40亿资金去盖100亿资金的盖子，并且还在进行着异想天开的扩张计划，这无疑是在玩火，“玩火者必自焚”在投资游戏中是永远的真理。b、外力作用。2005年是不可确定的一年，从那时候开始中国将经历一次“血与火”的洗礼，外国各种资金、商品进入中国将非常通畅，而中国也将站在新的起跑点上。各种各样的风险即将随之而来，脆弱的房地产市场是绝对经不起这种资本市场的强烈冲击的，换句话说，明年必定是房地产市场高台跳水的一年，一大批贪官也将被迫浮出水面，而这也就是国家早不调控晚不调控，偏偏现在、这个时间开始真正加大力度调控的原因。其实，5年前国家的决策者已经在宏观调控上错失良机，造成现在这种局面已经是“亡羊补牢”，至于为时“不晚”还是“晚矣”那要看最近国家会采取什么样的措施调控。c、国家采取强硬措施硬性平抑房价。这要看政府政策实施的时间是否及时了，从目前我所获得的信息来看，快应该在7月到8月之间，再晚就会波及到明年到今后很长一段时期的投资市场并波及到周边市场（所谓房地产拉动其他市场至少1万亿是一种宣传，根本就不足采信，相反房地产的过热造成投资市场畸形发展的问题，会在以后一段时间内逐渐暴露出来），而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），所以从这个角度看基本上可以否定地产业“软着陆”的可能性。一旦中央政府“真正”意识到2005年这种巨大的风险的存在，应该忍痛“割肉出局”，否则投资市场的崩溃就在不远的将来。d、真正购房者的持续持币观望。在最近，房地产商、中介公司的日子不好过，不管表面上如何风光无限，实际的销售量持续下跌是真的，绝大部分到现场的购房者只是问问价格看看房子，即便是急需买房的也只是观望。最近有所谓的“业内人士”放出话来：“绝不降价！”恐怕更多得表现的是色厉内荏。对付这种房地产商，消费者只要把握一条就行了，“不降价绝对不买！”其实，开发商的压力比表面上看去要大得多，可能经历了太多“皇帝女儿不愁嫁”的年头，又或者抱着暴利情结始终不肯放手，这种开发商的思维已经处于极度混乱和偏激的状态。只要市场持续冷淡，时间一长，不降价只有跳楼一条路可走。这和做小生意的没什么两样，看看商场里那些所谓的名牌，有那一个说自己的货不好的，又有那一个不是标着羊头卖狗价的。开发商的压力主要来自银行、典当行和自身资金周转周期，国家对银行的控制正中开发商命脉，这也就是为什么前段时间在北京召开的座谈会上，有所谓的大牌开发商“拍案而起”的真正原因，但是不论开发商如何叫苦，现在抱着暴利情结不肯放手都无疑是一种自虐。
　　分析完这些内容，可能要买房的人有些欢欣鼓舞，但是不要忘记一条：等待。
　　在这个黑暗的世界里，我们最好的武器就是沉默。

rachel2000

楼主要买房子吗？

内二

笨！脑袋拿来敲一下！

寒月明

听过专家和业内人士分析说，最近几年房价会居高不下的
偶有小波动，不知道是真是假！不管怎么样，买房无异于吸人血啊

三秃

用70年的产权来衡量,房地产的价格还是很低的.
现在出现的经济运行问题,不是政府通过平抑物价能够解决的.近十几年的经济政策,导致了严重的贫富分化和本质上的通货膨胀.
用政令强行打压通货膨胀使得富人手中的钱可以买下整个中国.

特深沉

买方还非常踊跃

冬阳

以下是引用三秃在2004-8-29 15:56:40的发言：
用70年的产权来衡量,房地产的价格还是很低的.
现在出现的经济运行问题,不是政府通过平抑物价能够解决的.近十几年的经济政策,导致了严重的贫富分化和本质上的通货膨胀.
用政令强行打压通货膨胀使得富人手中的钱可以买下整个中国.

同意三秃的说法，目前关于国内和国外的房价高低比较实际上是不对的，国外的房子每年都征收物业税，而国内是一次性买断70年产权，比较的基础是不一样的。

三秃

我认为等待不是办法，相对于其它生产资料，土地和能源是最稀缺的资源．现在之所以房价这么高，是一些人在进行疯狂的圈地运动．在私有化的初期，圈地或许是最好的投资，这在任何国家都一样．

彳亍

城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后5~10年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。　　在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人担忧的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素了。

　　惊人的成本及价格

　　一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：

　　标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有380元/米2，只要资金到位，大把有人抢着做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场完全市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。

　　对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。

　　在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，1000万/亩的地块，应该在三环以内吧，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，绝对办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年8月31日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城最后的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计2万/米2都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元/米2，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。

　　难忘的历史与教训
　　
　　有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，92、93年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，第一个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。

　　当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套70米2的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时，就已经进入警戒线了，达到10倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子——香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，最后民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16~20万港币/米2时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排着几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到3~4万港币/米2，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。

　　当然也有没受损失的，李嘉诚算一个，前港英政府也算一个，李嘉诚不愧是商界奇才，在房地产不断攀高的情况下就已经考虑资产的转型和转移了，先后购买了一些外国的优质资产，如德国橙电信公司的股份、新泽西的港口、巴拿马运河的股份，并大张旗鼓地投入香港数码港的建设，将触角伸进香港电信的升级改造，李嘉诚做人方面堪称是只老狐狸，很多香港人（特别是中产阶层人士）都认为，是李嘉诚和前港英政府给他们编织一个美好的前程、一个美丽的梦，而小董上台后发挥他那身体越健壮、破坏力越强的特点，将这一美丽的梦击个粉碎，这正可谓是当局者迷、旁观者清，将香港房地产崩溃的责任全部归咎于董建华身上，是完全没有道理的，虽然董建华在靠近大陆、追随北京方面有些行为在港人眼里是过了一些，但客观地评价，董是一个老实厚道的人，他只不过是无意中让那一天早一点到来，而那一天是肯定会到来的，时间越晚，损失越惨重，本来董建华的初衷是希望房地产上涨的趋势有所缓解，当时香港的情形与现在的上海差不多，房价每隔一个季度就上涨20%以上，几乎所有的港人都为之疯狂，新楼盘刚开张，台前早已排起长长的队伍，为有效地缓解这一局面，新上任的特区政府一改以往饥渴效应的土地供应政策，大幅度地增加一级土地的供应，以平抑高昂的地价，同时宣布元朗、新界等新城区进入大规模建设，扩大政府公屋、居屋营建计划（相当于我们的廉租房、经济适用住房），如果没有大的意外，这些措施应该能保证房地产的缓着陆，但谁也没想到，98年的金融风暴，索罗斯明赌港币贬值、暗里却大做不动产、股市空头交易，这一声东击西的战术让他满载而归，虽然特区政府成功地实现了捍卫港币不贬值的目标，但香港的房市、股市从那一刻起，一败涂地。在反思这一历史事件时，有不少有识之士意识到，香港房市之所以走到今天，其真正原因在于：以李嘉诚为首的富豪们与前港英政府天衣无缝的配合，政府有限量地供应土地（明眼人一看其供应量根本就满足不了港人的正常需求），李嘉诚们相互联手，并借助大银行的势力，不顾一切地抬高投标价格，以保证中标为目的，决不考虑这一价格转化为房产价格时港人是否能承受得起，把其它不属于港岛财团势力的外来资本排除在门外，形成事实上的垄断，精心设计好一个房市持续快速上涨的美好前景，做好套子，把房市推向无与伦比的极致，让人们心甘情愿地签订购房按揭合同，把绳索套在自己的脖子上，巧妙地把大部分港人一辈子的血汗积蓄，榨取得一干二净，不是吗，扣除正常的日常开支，一辈子辛辛苦苦赚下的钱，只够买一套普通公寓，不能休假、不能生病，整天生活在还贷的高压环境之下，实际上与奴隶制没有太多的差别，形式更为隐蔽而已，想一想吧，那钢筋水泥堆起来的玩意值得付出一生辛劳的代价吗？已经有一些港人意识到，貌似厚道的李嘉城其实是个大奸，虽然这一说法并没有太多的依据，毕竟他在售房时就一直在提醒港人不要追涨，小心赔本。

　　不管他情愿以否，董建华都称得上是事实上的香港房市终结者，他应该为这个称号感到自豪，而不是遗憾。一个城市里初出茅庐的年轻人，可以理性、现实可触及地规划并实现他未来的购房计划，是一件很好的事情。城市的活力，很大程度取决于它对年轻人的吸引力、包含力，缺少年轻人、让年轻人缺乏归宿感的城市决不是一个有活力的城市、一个有长远发展的城市，香港正处于经济转型阶段，不依靠新一代的年轻人，不吸引外来的年青英才，恐怕是完不成这一历史使命的。


　　反观国内一些城市的政府领导人，在面对与当地人均收入水平极不相称、严重超高的房市时，他们表现出来的不是对泡沫一旦破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的极度羡慕和渴望，有的政府领导人甚至公开宣称当地高不可攀的房价还会有一定的上涨空间，说大些他这是在祸害城市，说小点他简直是在误导群众，根本不是站在一个人民政府公务员应该持有的立场上讲话，有人认为他的屁股一定是坐在他那几个既得利益小团体、小兄弟的板凳上才说出这样的话来的，因为那几个既得利益小团体、小兄弟的最后一棒还在手里，还没有全部交出去。为什么这样说呢，那就与香港比一比吧，一个经济自由度之高连英美都自叹不如的城市，实行的是资本主义制度，有着一套高效廉洁的行政管理制度和公务员队伍，发达的交通、灵通的信息、世界级水平的专业技术精英、高素质的人群、堪称亚洲金融中心之一、财富之多堪比一中等发达国家,优越的地理环境、其软环境是如此之优越，是大陆任何一个城市都根本无法与之比拟的，在面对房市比人均年收入水平高出正常标准很多时的经济虚火时，却依然逃避不了不动产崩溃的命运，所以，我们有什么理由证明，我们不会发生这一幕呢？　　　　

　　在一些报刊的宣传报道中，房市上涨的主要理由是土地是稀缺、不可再生资源，在这里他们偷换了概念，市区的商业中心、城市的黄金地皮、农业耕地是稀缺、不可再生资源，但住宅用地不是，从纯技术角度说，绝大部分土地都可以用作住宅用地，关键在于政府是用什么眼光来看待和发展城市，如果市长只着眼于既有的城市范围规划，他会不停的搞市内拆迁，搞象牙雕刻，搞精品城市，市区环境如诗如画，道路宽敞、路灯明亮，郊外却乱得跟非洲似的，西方国家那种城中区就是贫民区的现象决不会在社会主义国家发生，市中心的陈旧建筑一律拆迁，通过收容管理条例把那些有碍观瞻、衣衫褴缕的人统统搜集起来放在别处，以免影响市容市貌。然后设置一道城市准入门槛，不是说你是中华人民共和国公民就能在这个城市就业、居住的，有非农业户口吗？有暂住证吗、有就业证吗、有边防通行证吗？国家投资永远向大城市严重倾斜，一个中央青睐的城市可以拥有飞机、汽车、船舶、钢铁、火箭、金融中心等无所不包的行业（在法国，空客公司在一个叫图鲁兹的小镇上，德国大众公司在一个叫沃尔夫斯堡的小镇上，波音公司是在人口只有30万的西雅图而非纽约，有点不可想象吧？），所有的鸡蛋都装在那只蓝子里，全中国只有那几个城市才有充足的就业岗位，于是，所有的人都想往那道围栏里挤，都愿意在市区买房，隔了十几里地就是两重天,宁要市里一张床，不要郊区一间房，是当地买房人的典型心态，但市区的土地有商业、居住两重性，而且有限、稀缺，价格自然就低不下来，这就为当地政府和房产商下一步的圈地围猎行动打好了良好的铺垫，击鼓传花开场了，通过加大拆迁力度，掠夺升值潜力巨大的黄金地皮，把原住民赶走，人为地增加购房人群，可谓一举两得，有人认为，政府和民众在拆迁问题上对立之严重态势可以说是建国以来极其少有的，然而，巨大的个人利益驱动已让一部分政府官员完全丧失理智，各种各样的疯狂野蛮拆迁让人看了目瞪口呆，这些官员哪里是在搞建设，简直是在陷执政党于不义之地，折执政党的寿。

　　截至4月份，全国房地产开发已投资约8800亿，其中银行贷款占了7200亿，投资规模上升势头凶猛，不良贷款率日益上升，在广东、上海等省市，住宅空置率达45%到60%，广东省住宅空置面积达4000万米2，积压资金1000亿以上，前几年通过四大金融管理公司把不良资产、呆坏帐剥离后，现在的四大国有商业银行的坏债率又恢复至30%以上，为此，去年财政部又向四大国有商业银行注入几百亿美元的财政资金，充实资本金比例，用总理的话说，这是最后一次挽救，今后不会再有了，于是，四大银行借上市的名义，再一次大规模剥离不良资产、裁减员工，这一回基本是动真格的了，很多起到一半的楼宇,因为投资商的自有资金达不到新的比例要求，加之楼价定位过高，银行认为风险过高，被停了贷款，原来曾吃过、拿过的人全躲得远远的，就象是避瘟疫一样，经多方努力皆无济于事，这些资金链断裂的房产商已经开始有卷款逃跑的迹象，假如法人代表逃跑或被逮捕，要是没有人接手，那在这个房地产公司买楼花的人就惨了，基本上是血本无归。

　　在一线大城市中，广州的房地产发展相对于北京、上海、深圳而言，比较健康良性，高、中、低档房产的定位比较准确，三者所占的比例也比较均衡，其关键在于，广州市政府对番禺、南海、东莞等周边卫星城的发展及相互通达方面投入了很大的气力，同时，当地发达的工商业决定了政府挣钱的主要方式并不在房地产，看看广州近期的举动，把白云新机场这样一个中心枢纽机场放在花都，主要目的可能是用航空物流业带动花都的经济，中心城市的辐射力越来越强,形成一个共同繁荣分工协作明确的产业区域,使广州在短短几年的时间里成为本田、丰田竞相青睐的汽车产业宝地，人们并不以在市区居住而自豪，不以靠近菜市场、闹市区为购房的首选条件，他们更关注生活的自由和舒适性，更关注在哪里更容易赚到钱，珠三角的人普遍都有车，出行计划不容易被管制约束，因此，有时候政府的眼光和当地人的生活习性是房市上涨的有力阻尼之一。在吃了摊大饼的苦头后，北京已经开始把发展卫星城当成未来城市的发展方向。

　　城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后5~10年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。

　　写到这里,我也不知道谁是终结者,也许类似(真实的谎言)里的那一幕吧,一只飞过来站在导弹另一端的小小鸟,然后.......

彳亍

咬紧牙根决不买房！！

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